Многочисленные не всегда по делу случаи банкротства стройкомпаний наконец-то привело российских законодателей к поправкам в закон, регулирующий взаимодействие между застройщиками и покупателями недвижимости.
Закон обязал застройщиков страховать свою ответственность и одним из способов обеспечения ответственности строителей стала банковская гарантия. О ней мы сегодня и поговорим с привлечением экспертов и сторон, так или иначе вовлеченных в процесс.

Банковские гарантии 214 ФЗ - что они дают дольщику?

На протяжении многих лет дольщики становились не только участниками долевого проекта, но и его заложниками, поскольку отдавая свои средства на откуп застройщикам, они принимали на себя все риски строительства и не могли быть полностью уверены, что получат жилье или вернут назад свои деньги.
Многочисленные случаи банкротства строительных фирм и использование ими разных мошеннических схем обмана участников проекта, подтолкнули Правительство в 2014 году внести изменения в действующий закон и обязать застройщиков страховать свою ответственность. Одним из способов обеспечения ответственности строителей являются банковские гарантии, 214 ФЗ установил ряд требований, которым должна соответствовать организация, принимающая на себя роль поручителя.

Суть поручительства

Федеральный закон предоставляет застройщику на выбор несколько способов обеспечения его ответственности перед дольщиками. Строительная фирма может либо подписать страховой договор, либо выбрать в качестве поручителя банковское учреждение. Есть еще один способ, к которому в силу различных обстоятельств застройщики прибегают достаточно редко – стать членом общества взаимного страхования.

Следует отметить, что банковская гарантия по 214 ФЗ является самым надежным для дольщика, и в то же время самым невыгодным для застройщика способом страхования ответственности. Почему так? Банк – учреждение, которое не раздает направо и налево свои гарантии.

Прежде чем поручиться за кого бы то ни было, а тем более в такой рискованной сфере, как долевое строительство,  служба безопасности
банка проведет тщательную проверку благонадежности застройщика, проверит все его построенные и строящиеся объекты, а также проектные и разрешительные документы на данный объект. Поэтому дольщик может быть уверен, что если банк ручается за строительную компанию, то, скорее всего, у нее действительно все в порядке.

Но даже если вдруг со строительством или финансированием объекта что-то пойдет не так, и у застройщика все-таки возникнут проблемы, в случае наличия поручительства

Источник: h-cons.ru

Разъяснения Минстроя России по вопросам кредитных организаций, связанным с применением отдельных норм Федерального закона от 25.12.2018 № 478-ФЗ1 и Федерального закона от 27.06.2019 № 151-ФЗ2

1. Согласно положениям Федерального закона № 478-ФЗ к застройщикам, получившим разрешение на строительство до 01.07.2018, статья 18 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее — Федеральный закон № 214-ФЗ) применяется без учета изменений, внесенных Федеральным законом от 01.07.2018 № 175-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон „Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации“ и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее — Федеральный закон № 175-ФЗ), а также Федеральным законом от 29.07.2017 № 218-ФЗ «О публично-правовой компании по защите прав граждан — участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее — Федеральный закон № 218-ФЗ).

Таким образом, в отношении указанных застройщиков применяется редакция Федерального закона № 214-ФЗ, действовавшая до 29.07.2017. С учетом этого просим разъяснить:

 — возможность отнесения к целевым банковских кредитов, предоставленных на финансирование расходов застройщика, предусмотренных пунктом 9 и пунктами 12-20 части 1 статьи 18 Федерального закона № 214-ФЗ в действующей редакции
 — возможность использования денежных средств, уплачиваемых участниками долевого строительства по договорам участия в долевом строительстве, на погашение основной суммы долга по целевым кредитам, а также на уплату процентов и погашение основной суммы долга по нецелевым кредитам, полученным застройщиком до 01.07.2018.

Указанные вопросы касаются застройщиков, получивших разрешения на строительство до 01.07.2018, которые заключают договоры участия в долевом строительстве без использования счетов, предусмотренных статьей 15.4 Федерального закона № 214-ФЗ.

2. Статья 18 Федерального закона № 214-ФЗ в редакции, применяемой к застройщикам, получившим разрешение на строительство до 01.07.2018, предусматривает возможность использования застройщиками денежных средств на возмещение затрат застройщика (к примеру, затрат на приобретение права собственности/  аренды на земельные участки, подготовку проектной документации и т. п.).

В то же время действующая редакция статьи 18 Федерального закона № 214-ФЗ допускает использование денежных средств застройщиков для совершения «платежей» (к примеру, на приобретение права собственности / аренды на земельные участки, подготовку проектной документации и т. п.). В этой связи следует ли считать термины «возмещение затрат» и «платежи» равнозначными по содержанию.

Вправе ли Банк относить к целевым кредиты, предоставляемые в целях возмещения ранее понесенных застройщиком затрат на строительство многоквартирного дома, в состав которого входят объекты долевого строительства.
Указанные вопросы касаются застройщиков вне зависимости от даты получения разрешения на строительство.

3. Обязан ли банк, предоставляющий целевой кредит застройщику, получившему разрешение на строительство до 01.07.2018, на финансирование расходов, предусмотренных подпунктами 8) ?10) статьи 18 Федерального закона № 214-ФЗ в редакции, применяемой без учета изменений, внесенных Федеральным законом № 175-ФЗ и Федеральным законом № 218-ФЗ, контролировать пропорциональность таких расходов доле общей площади многоквартирных домов и иных объектов недвижимости в общей площади всех объектов недвижимости, предусмотренную подпунктами 8) — 10) части 1 статьи 18 Федерального закона № 214?ФЗ в указанной редакции.
В каком порядке и на основании каких документов Банку следует осуществлять такой контроль за расходами застройщика.

4. Федеральным законом № 214-ФЗ не ограничивается количество уполномоченных банков, которые могут предоставить застройщику целевой кредит на строительство многоквартирного дома (или нескольких домов, строительство которых осуществляется в рамках одного разрешения на строительство), в состав которого входят объекты долевого строительства.

В связи с этим просим разъяснить порядок открытия счетов эскроу при предоставлении целевых кредитов в целях финансирования строительства указанного выше дома (домов), а именно:

 — в каком уполномоченном банке должны открываться счета эскроу в случае, если застройщику предоставляется целевой кредит сразу несколькими кредитными организациями и между такими кредитными организациями не заключено соглашение о синдицированном кредитовании.

5. Пунктом 8.1 статьи 8 Федерального закона № 175-ФЗ застройщикам, получившим разрешение на строительство до 01.07.2018, запрещено совершать операции, связанные с обеспечением исполнения обязательств третьих лиц. Согласно пункту 8.2 статьи 8 Федерального закона № 175-ФЗ указанное ограничение не распространяется на исполнение обязательств, возникших до 01.07.2018.

В каком порядке следует применять законодательные нормы, если застройщиком до 01.07.2018 заключен договор поручительства в обеспечение исполнения обязательств третьего лица (заемщика) перед банком по договору о предоставлении кредитной линии, в соответствии с которым кредитные средства выбираются заемщиком траншами в течение срока выборки, дата окончания которого приходится на период после 01.07.2018.

Вправе ли будет застройщик исполнять обязательства по такому договору поручительства в целях возврата траншей, выданных заемщику после 01.07.2018.

6. Просим разъяснить, требованиям какой редакции Федерального закона № 214-ФЗ должен соответствовать застройщик, имеющий разрешения на строительство, полученные до 01.07.2018 и после указанной даты.

7. В соответствии с пунктами 4 и 6 статьи 15.4 Федерального закона № 214-ФЗ, в случае заключения договоров участия в долевом строительстве, предусматривающих привлечение денежных средств дольщиков путем размещения их на счетах эскроу, требования (в том числе о соответствии застройщика), предусмотренные абзацем вторым пункта 1 статьи 2, частью 1.1, пунктами 1.1 — 1.8, 7 части 2, частями 2.3 и 4 статьи 3, частями 2, 5 — 7 статьи 9, статьями 12.1, 13, 14, 15, 18 — 18.2 Федерального закона № 214-ФЗ, не применяются и на соответствующих застройщиков не распространяются. При этом статьей 15.4 Федерального закона № 214-ФЗ не уточняется, что требования по запрету совершения операций и заключения сделок, предусмотренные пунктами 8.1 — 8.3 статьи 8 Федерального закона № 175-ФЗ в отношении застройщиков, получивших разрешения на строительство до 01.07.2018, также не подлежат применению.
Возможно ли не применять положения пунктов 8.1 — 8.3 статьи 8 Федерального закона № 175-ФЗ к застройщикам, получившим разрешения на строительство до 01.07.2018, по аналогии с неприменением положений статьи 18 Федерального закона № 214-ФЗ к застройщикам, получившим разрешения на строительство после 01.07.2018.

Может ли застройщик (вне зависимости от даты получения им разрешения на строительство), привлекающий денежные средства дольщиков путем размещения их на счетах эскроу и имеющий действующее заключение о соответствии застройщика и его проектной декларации законодательным требованиям, привлекать нецелевые кредиты.

8. В соответствии с пунктом 8 статьи 16 Федерального закона № 151-ФЗ до дня вступления в силу подпунктов «г» и «д» пункта 8 статьи 1 Федерального закона № 151-ФЗ застройщику, осуществляющему привлечение денежных средств участников долевого строительства с использованием счетов эскроу, будет отказано в выдаче заключения о соответствии застройщика и его проектной декларации, в случае выявления уполномоченным органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации, фактов несоответствия застройщика требованиям, установленным частями 1.1 и 2 статьи 3, и (или) несоответствия проектной декларации требованиям, установленным статьями 20 и 21 Федерального закона № 214-ФЗ. Вместе с тем положениями пункта 4 статьи 15.4 Федерального закона № 214-ФЗ с застройщика снимаются обязательства по соответствию положениям пункта 2 статьи 3 Федерального закона № 214-ФЗ.
Просим разъяснить порядок применения пункта 4 статьи 15.4 Федерального закона № 214-ФЗ и пункта 8 статьи 16 Федерального закона № 151-ФЗ.

Возможна ли приостановка права застройщика, осуществляющего привлечение денежных средств дольщиков посредством применения счетов эскроу, на привлечение денежных средств, в случае его несоответствия требованиям части 2 статьи 3 Федерального закона № 214-ФЗ.

9. В случае если между банком и застройщиком до 01.07.2018 заключен договор о предоставлении кредитной линии с лимитом задолженности по кредиту, не связанному с долевым строительством, и стороны такого договора в момент его заключения приняли на себя определенные права и обязанности, возможна ли выдача траншей по такому кредитному договору после 01.07.2018.

10. Может ли, с точки зрения Федерального закона № 214-ФЗ, считаться целевым кредит, выданный застройщику на цели приобретения прямо или косвенно через третьих лиц долей/акций балансодержателя земельного (-ых) участка (-ов), на котором (-ых) реализуется проект строительства многоквартирного дома с последующей передачей данного (-ых) земельного (-ых)участка (-ов) в аренду застройщику.

11. Обязан ли Банк относить нецелевой кредит, предоставленный застройщику, к обязательствам, указанным в пункте 1.5) части 2 статьи 3  Федерального закона № 214-ФЗ.

В соответствии с частью 7 статьи 8 Федерального закона Российской Федерации от 1 июля 2018 г. № 175-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон „Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации“ и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (в редакции от 25 декабря 2018 г., с учетом изменений, установленных Федеральным законом от 25 декабря 2018 № 478-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон „Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации“ и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее — Федеральный закон № 478-ФЗ) (далее — Федеральный закон № 175-ФЗ) положения статьи 2, статьи 3, части 1 статьи 5, статьи 18 Федерального закона № 214-ФЗ применяются без учета изменений, внесенных Федеральным законом от 29 июля 2017 г. № 218-ФЗ «О публично-правовой компании по защите прав граждан — участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» и Федеральным законом № 175- ФЗ, в отношении застройщиков, получивших разрешение на строительство до 1 июля 2018 года, с учетом особенностей, установленных статьей 8 Федерального закона № 175-ФЗ.

Части 2.3 и 2.6 статьи 3, статьи 18 — 18.2 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (в редакции Федерального закона № 175-ФЗ, далее — Федеральный закон № 214-ФЗ) не применяются в отношении застройщиков, получивших разрешение на строительство до 1 июля 2018 г.

Следовательно, на деятельность застройщиков, получивших разрешение на строительство до 1 июля 2018 г., связанную с использованием денежных средств участников долевого строительства распространяются положения статьи 18-18.1 Федерального закона № 214-ФЗ, без учета изменений, внесенных Федеральными законами от 29 июля 2017 г. № 218-ФЗ, от 1 июля 2018 г. № 175-ФЗ, от 25 декабря 2018 г. № 478-ФЗ.
При этом, частью 8.3 статьи 8 Федеральный закон № 175-ФЗ предусмотрены ограничения для застройщиков, получивших разрешение на строительство до 1 июля 2018 г., в том числе привлекать средства в форме кредитов, займов, ссуд, за исключением целевых кредитов на строительство и предоставляемых основным обществом застройщика целевых займов.

Указанные выше ограничения не распространяются на исполнение обязательств застройщика, получившего разрешение на строительство до 1 июля 2018 г., которые возникли до дня вступления в силу Федерального закона № 478- ФЗ, т. е. до 25 декабря 2018 г.

Следовательно, действующим законодательством об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости допускается привлекать застройщикам денежные средства в форме кредитов, займов, ссуд, если соответствующий договор заключен до 25 декабря 2018 г.

Статьей 18 Федерального закона № 214-ФЗ (в редакции Федерального закона от 1 июля 2017 г. № 141-ФЗ) предусмотрен перечень целей для использования денежных средств участников долевого строительства застройщикам, получившим разрешения на строительство до 1 июля 2018 г., которым в том числе предусмотрены расходы на возмещение затрат на уплату процентов по целевым кредитам на строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Направление расходования денежных средств участников долевого строительства регламентируется редакцией статьи 18 Федерального закона № 214-ФЗ в зависимости от даты выдачи застройщику разрешения на строительство, при этом для застройщиков, получивших разрешение на строительство до 1 июля 2018 г., действующий правовой режим не допускает расходование денежных средств на затраты поименованные в действующей редакции статьи 18 Федерального закона № 214-ФЗ и отсутствующие в перечне целей, установленных статьей 18 Федерального закона № 214-ФЗ в редакции от 1 июля 2017 г.

Таким образом, для вышеуказанных застройщиков расходы на погашение основной суммы долга по целевым кредитам, а также на уплату процентов и погашение основной суммы долга по нецелевым кредитам за счет средств участников долевого строительства не допускаются.

В соответствии со статьей 18.2 Федерального закона № 214-ФЗ при принятии распоряжния к исполнению уполномоченный банк контролирует соответствие назначения и размера платежа, указанного в распоряжении, содержанию документов, представленных застройщиком и являющихся основанием для составления распоряжения, и требованиям статьи 18 указанного Федерального закона, за исключением случаев, предусмотренных пунктами 11, 14, 15 части 1 статьи 18 Федерального закона № 214-ФЗ.

Статьей 18 Федерального закона № 214-ФЗ установлены цели использования денежных средств с расчетного счета застройщика. По расчетному счету застройщика могут осуществляться операции по зачислению и списанию денежных средств в соответствии с положениями Федерального закона № 214-ФЗ.

Следовательно, при осуществлении уполномоченным банком контроля в части запрещенных операций, устанавливается соответствие назначения и размера платежа, указанного в распоряжении застройщика, содержанию документов, представленных застройщиком и являющихся основанием для составления распоряжения, а также соответствие платежа требованиям статьи 18 Федерального закона № 214-ФЗ. Иной контроль за совершением операций по расчетному счету застройщика, получившего разрешение на строительство до 1 июля 2018 г., уполномоченным банком не осуществляется.

При установлении соответствия платежа целям, указанным в части 1 статьи 18 Федерального закона № 214-ФЗ, уполномоченный банк осуществляет операции по списанию денежных средств с расчетного счета застройщика вне зависимости от факта возникновения целевых расходов.

Так, по мнению Минстроя России целевыми будут являться кредиты, предоставляемые как для осуществления расходов, так и для возмещения произведенных ранее затрат на строительство многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, при условии соответствия целям, предусмотренным статьей 18 Федерального закона № 214-ФЗ.

При этом, застройщики и уполномоченные банки руководствуются при совершении операций по расчетному счету застройщика положениями статьи 8 Федерального закона № 175-ФЗ и общими положениями постановления Правительства РФ от 1 августа 2018 г. № 897 «Об утверждении состава документов, необходимых для проведения операций по расчетному счету застройщика».

Особенности открытия, ведения и закрытия счета эскроу для расчетов по договору участия в долевом строительстве установлены статьей 15.5 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее — Федеральный закон № 214-ФЗ).

Счет эскроу открывается уполномоченным банком (эскроу-агент) для учета и блокирования денежных средств, полученных банком от владельца счета — участника долевого строительства (депонента) в счет уплаты цены договора участия в долевом строительстве в отношении многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в целях передачи эскроу-агентом таких средств застройщику (бенефициару) в соответствии с частью 6 статьи 15.5 Федерального закона № 214-ФЗ.

Пунктом 4 статьи 2 Федерально закона № 214-ФЗ дано определение целевого кредита (целевого займа), из которого следует, что застройщик вправе привлекать средства в форме целевых кредитов на строительством (созданием) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости в пределах одного разрешения на строительство либо нескольких разрешений на строительство в соответствии с условиями договора, заключенного между застройщиком и кредитором (банком), в том числе являющимся уполномоченным банком.

В соответствии с пунктом 1.1 части 1 статьи 15.4 Федерального закона № 214-ФЗ в случае, если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости осуществляется застройщиком за счет средств целевого кредита, участники долевого строительства вносят денежные средства в счет уплаты цены договоров участия в долевом строительстве на счета эскроу, открытые в уполномоченном банке, который предоставил такой целевой кредит.

Таким образом, положениями Федерального закона № 214-ФЗ допускается открытие счетов эскроу в уполномоченных банках, предоставивших целевые кредиты в целях финансирования строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости.

Дополнительно сообщаем, что ограничения, установленные частями 8.1-8.5 статьи 8 Федерального закона № 175-ФЗ не применяются к застройщикам, заключающим договоры участия в долевом строительстве с использованием счетов эскроу, за исключением застройщиков заключающих договоры участия в долевом строительстве по правилам, установленным частями 16 и 17 статьи 8 Федерального закона № 478-ФЗ, на основании заключения контролирующего органа о соответствии критериям, и одновременно договоры участия в долевом строительстве с использованием счетов эскроу.

В соответствии со частью 8.3 статьи 8 Федерального закона № 175-ФЗ застройщик, получивший разрешение на строительство до 1 июля 2018 г. не вправе в том числе использовать принадлежащее ему имущество для обеспечения исполнения обязательств третьих лиц, а также для обеспечения исполнения собственных обязательств застройщика перед третьими лицами, не связанных с привлечением денежных средств участников долевого строительства и со строительством (созданием) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости в пределах одного разрешения на строительство либо нескольких разрешений на строительство, принимать на себя обязательства по обеспечению исполнения обязательств третьих лиц.

Указанные выше ограничения не распространяются на исполнение обязательств застройщика, получившего разрешение на строительство до 1 июля 2018 г., которые возникли до дня вступления в силу Федерального закона № 478- ФЗ, т. е. до 25 декабря 2018 г.
Положениями статьи 361 ГК РФ определено, что договор поручительства, является одним из способов обеспечения исполнения гражданско-правового обязательства, начинает исполняться поручителем в тот момент, когда он принимает на себя обязанность отвечать перед кредитором за должника по основному договору. Такая обязанность принимается поручителем при подписании договора (если самим договором не предусмотрено иное), поскольку именно в этот момент происходит волеизъявление стороны отвечать солидарно с основным должником по его обязательствам.

При этом, частью 8.1 статьи 8 Федерального закона № 175-ФЗ предусмотрены ограничения для застройщиков, получивших разрешение на строительство до 1 июля 2018 г., в том числе по расчетному счету застройщика не допускается совершение операции, связанной с обеспечением исполнения обязательств третьих лиц.

Указанные выше ограничения, в соответствии с частью 8.2 статьи 8 Федерального закона № 175-ФЗ, не распространяются на исполнение обязательств застройщика, получившего разрешение на строительство до 1 июля 2018 г., которые возникли до дня вступления в силу Федерального закона № 478- ФЗ, т. е. до 25 декабря 2018 г.

В случае поступления распоряжений о совершении операций по расчетному счету застройщика, совершение которых не допускается частью 8.1 статьи 8 Федерального закона № 175-ФЗ, уполномоченный банк отказывает в проведении операции по счету и уведомляет об этом контролирующий орган и Фонд в день отказа от проведения операции по счету.
Уполномоченный банк осуществляет контроль за операциями по расчетному счету застройщика на основании информации, содержащейся в распоряжении застройщика. За операциями, связанными с обязательствами, возникшими до 25 декабря 2018 г. контроль осуществляется на основании информации, содержащейся в распоряжении застройщика, в котором должна быть указана дата возникновения таких обязательств.

Уполномоченный банк вправе запросить у застройщика дополнительные документы, копии документов, являющиеся подтверждением того, что дата возникновения соответствующего обязательства возникла до 25 декабря2018 г.
При этом, отдельный расчетный счет застройщика, открытый в уполномоченном банке в отношении отдельного разрешения на строительство, имеет специальное назначение и денежные средства, находящиеся на нем, включают в себя денежные средства граждан и юридических лиц для долевого строительства, указанного в данном разрешении на строительство многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, для возмещения затрат на такое строительство.

Законодательство об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов содержит прямой запрет на списание банком с такого счета застройщика денежных средств в целях обеспечения исполнения собственных обязательств застройщика перед третьими лицами, не связанных с привлечением денежных средств участников долевого строительства и со строительством (созданием) многоквартирного дома.

Таким образом, в случае если требование к поручителю, который несет субсидиарную ответственность по обязательствам должника в силу договора поручительства, возникает после того, как должник отказался удовлетворить требование кредитора или кредитор не получил от него в разумный срок ответ на предъявленное требование, то уполномоченный банк отказывает в проведении операции по исполнению застройщиком обязательств по договору поручительства, возникших в результате наступления после 25 декабря2018 года соответствующих обстоятельств, предусмотренных условиями такого договора.

Относительно соответствия застройщика требованиям Федерального закона № 214-ФЗ в зависимости от даты выдачи разрешения на строительства сообщаем.

Частями 20-22 статьи 8 Федерального закона № 478-ФЗ (в редакции Федерального закона № 151-ФЗ) уточнены положения ранее принятых законодательных актов в отношении застройщиков, которые по одним объектам заключают договоры участия в долевом строительстве при условии уплаты взноса в компенсационный фонд, а по другим объектам — договоры участия в долевом строительстве с использованием счетов эскроу.

Застройщик, заключающий в отношении проектов строительства договоры участия в долевом строительстве только с использованием счетов эскроу, должен соответствовать требованиям, установленным пунктами 1, 2 — 6 и 8 части 2 статьи 3 Федерального закона № 214-ФЗ.

1. В соответствии с ч. 20 ст. 8 Федерального закона № 478-ФЗ застройщик, получивший разрешение на строительство до 01 июля 2018 года и заключающий договоры участия в долевом строительстве по правилам, установленным частями 16 и 17 статьи 8 Федерального закона № 478-ФЗ, на основании заключения контролирующего органа о соответствии критериям, и одновременно договоры участия в долевом строительстве с использованием счетов эскроу, должен соответствовать:

1) по проектам строительства, в отношении которых привлечение денежных средств осуществляется по договорам участия в долевом строительстве с использованием счетов эскроу, требованиям, предъявляемым действующим законодательством к застройщикам, заключающим договоры участия в долевом строительстве с использованием счетов эскроу с учетом требований, предусмотренных частями 8 — 83 статьи 8 Федерального закона № 175-ФЗ

2) по проектам строительства, в отношении которых привлечение денежных средств осуществляется по правилам, установленным частями 16 и 17 статьи 8 Федерального закона № 478-ФЗ, на основании заключения контролирующего органа о соответствии критериям, требованиям Федерального закона № 214-ФЗ с учетом особенностей, установленных действующей редакцией статьи 8 Федерального закона № 175-ФЗ.

2. В соответствии с ч. 20 ст. 8 Федерального закона № 478-ФЗ застройщик, получивший разрешение на строительство после 01 июля 2018 года и заключающий договоры участия в долевом строительстве по правилам, установленным частями 16 и 17 статьи 8 Федерального закона № 478-ФЗ, на основании заключения контролирующего органа о соответствии критериям, и одновременно договоры участия в долевом строительстве с использованием счетов эскроу, должен соответствовать:

1) по проектам строительства, в отношении которых привлечение денежных средств осуществляется по договорам участия в долевом строительстве с использованием счетов эскроу, требованиям, предъявляемым действующим законодательством к застройщикам, заключающим договоры участия в долевом строительстве с использованием счетов эскроу с учетом требований, предусмотренных абзацем вторым пункта 1 статьи 2, частью 11, пунктом 13 части 2 статьи 3, статьями 18 — 182 Федерального закона № 214-ФЗ, и требований, предусмотренных пунктами 14 — 17, 7 части 2 статьи 3 Федерального закона № 214-ФЗ

2) по проектам строительства, в отношении которых привлечение денежных средств осуществляется по правилам, установленным частями 16 и 17 статьи 8 Федерального закона № 478-ФЗ, на основании заключения контролирующего органа о соответствии критериям, требованиям действующей редакции Федерального закона № 214-ФЗ.

3.Застройщик, получивший разрешения на строительство до 1 июля 2018 года и заключающий договоры участия в долевом строительстве только по правилам, установленным частями 16 и 17 статьи 8 Федерального закона № 478- ФЗ, на основании заключения контролирующего органа о соответствии критериям, должен соответствовать требованиям Федерального закона № 214-ФЗ с учетом особенностей, установленных действующей редакцией статьи 8 Федерального закона № 175-ФЗ.

4. Застройщик, получивший разрешение на строительство после 1 июля 2018 года и заключающий договоры участия в долевом строительстве только по правилам, установленным частями 16 и 17 статьи 8 Федерального закона № 478- ФЗ, на основании заключения контролирующего органа о соответствии критериям, должен соответствовать требованиям действующей редакцией Федерального закона № 214-ФЗ.

Таким образом, застройщики, получившие разрешения на строительство после 1 июля 2018 года и продолжающие реализацию проектов при наличии заключения контролирующего органа о соответствии критериям, в силу ранее установленного правового регулирования должны соответствовать требованиям, предъявляемым к застройщикам: один застройщик 
— одно разрешение на строительство, отсутствие обязательств по кредитам, займам, не связанным со строительством, не осуществлен выпуск или выдача ценных бумаг, обязательства застройщика, не связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства и со строительством, не превышают один процент от проектной стоимости строительства, имущество, принадлежащее застройщику, не используется для обеспечения исполнения обязательств третьих лиц, отсутствуют обязательства по обеспечению исполнения обязательств третьих лиц.

При этом для таких застройщиков исключены требования по соблюдению нормативов финансовой устойчивости и к размеру собственных средств, в силу невозможности соответствия таких застройщиков данным требованиям.

Подпунктом «д» пункта 8 статьи 1 Федерального закона № 151 -ФЗ отменяется необходимость получения заключения о соответствии застройщика и его проектной декларации требованиям Федерального закона № 214-ФЗ для застройщиков, привлекающих денежные средства участников долевого строительства только с использованием счетов эскроу.
Подпункт «д» пункта 8 статьи 1 Федерального закона № 151-ФЗ вступает в силу по истечении двух лет после дня официального опубликования Федерального закона № 151 -ФЗ, то есть с 28 июня 2021 года.

В выдаче заключения о соответствии застройщика и его проектной декларации отказывается в случае выявления контролирующим органом фактов несоответствия застройщика требованиям, установленным частями 1.1 и 2 статьи 3 Федерального закона № 214-ФЗ в редакции Федерального закона № 151-ФЗ, и (или) несоответствия проектной декларации требованиям, установленным статьями 20 и 21 Федерального закона № 214-ФЗ в редакции Федерального закона № 151-ФЗ.
Отказ в выдаче такого заключения по иным основаниям не допускается. При этом следует учитывать, что согласно части 8 статьи 16 Федерального закона от 27 июня 2019 года N 151-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (в редакции Федерального закона от 02.08.2019 № 261-ФЗ) к застройщикам, привлекающим денежные средства участников долевого строительства только с использованием счетов эскроу предъявляются требования, установленные пунктами 1, 2 — 6 и 8 части 2 статьи 3 Федерального закона № 214-ФЗ.

Таким образом, до момента вступления в силу подпунктов «г» и «д» пункта 8 статьи 1 Федерального закона № 151-ФЗ, органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации, уполномоченным на осуществление государственного контроля (надзора) в области долевого строительства оценивается соответствие застройщиков, планирующих привлечение денежных средств участников долевого строительства только с использованием счетов эскроу, в целях получения заключения о соответствии по следующим требованиям:

1) наличие проектной документации и положительного заключения экспертизы проектной документации
2) в отношении застройщика не проводятся процедуры ликвидации юридического лица — застройщика
3) в отношении юридического лица — застройщика отсутствует решение арбитражного суда о введении одной из процедур, применяемых в деле о банкротстве в соответствии с Федеральным законом от 26 октября 2002 года № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», за исключением случаев, предусмотренных указанным Федеральным законом
4) в отношении юридического лица — застройщика отсутствует решение арбитражного суда о приостановлении его деятельности в качестве меры административного наказания
5) в реестре недобросовестных поставщиков, ведение которого осуществляется в соответствии с Федеральным законом от 18 июля 2011 года № 223-ФЗ «О закупках товаров, работ, услуг отдельными видами юридических лиц», в реестре недобросовестных поставщиков (подрядчиков, исполнителей), ведение которого осуществляется в соответствии с Федеральным законом от 5 апреля 2013 года № 44-ФЗ «О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд», отсутствуют сведения о юридическом лице — застройщике (в том числе о лице, исполняющем функции единоличного исполнительного органа юридического лица) в части исполнения им обязательств, предусмотренных контрактами или договорами, предметом которых является выполнение работ, оказание услуг в сфере строительства, реконструкции и капитального ремонта объектов капитального строительства или организации таких строительства, реконструкции и капитального ремонта либо приобретение у юридического лица жилых помещений
6) в реестре недобросовестных участников аукциона по продаже земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, либо аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, ведение которого осуществляется в соответствии с пунктами 28 и 29 статьи 39.12 Земельного кодекса Российской Федерации, отсутствуют сведения о юридическом лице — застройщике (в том числе о лице, исполняющем функции единоличного исполнительного органа юридического лица)
7) лицо, осуществляющее функции единоличного исполнительного органа застройщика, лицо, являющееся членом коллегиального исполнительного органа застройщика, или лицо, осуществляющее функции единоличного исполнительного органа управляющей компании, если она осуществляет функции единоличного исполнительного органа застройщика, либо временный единоличный исполнительный орган застройщика (далее — руководитель застройщика), физическое лицо, которое в конечном счете прямо или косвенно (через третьих лиц) владеет (имеет в капитале участие более чем пять процентов) корпоративным юридическим лицом — застройщиком, главный бухгалтер застройщика соответствуют требованиям, установленным статьей 3.2 Федерального закона 214-ФЗ
8) требованиям к содержанию информации о застройщике в проектной декларации
9) требованиям к содержанию информации о проекте строительства к проектной декларации.

Основания для направления уведомления об отсутствии у застройщика права привлекать денежные средства граждан, установлены частью 2.6 статьи 3 Федерального закона № 214-ФЗ как для застройщиков, привлекающих денежные средства на расчетный счет, открытый в уполномоченном банке, так и для застройщиков, привлекающих денежные средства с использованием счетов эскроу.

При этом установленные частью 2.6 статьи 3 Федерального закона № 214- ФЗ положения не применяются в отношении застройщиков, получивших разрешение на строительство до 1 июля 2018 г.

Так, основанием для направления уведомления об отсутствии у застройщика, получившего разрешение на строительство после 1 июля 2018 г. и привлекающего денежные средства с использованием счетов эскроу, права привлекать денежные средства граждан является установление фактов несоответствия застройщика требованиям, указанным пунктом 1, 2 — 6, 8, 9 части 2 статьи 3 Федерального закона № 214-ФЗ и неисполнения застройщиком обязанности по передаче участнику долевого строительства объекта долевого строительства по зарегистрированному договору участия в долевом строительстве — в течение шести месяцев со дня наступления такой обязанности.

В соответствии с частью 7 статьи 18 Федерального закона № 214-ФЗ (в редакции Федерального закона № 151 -ФЗ) застройщик, получивший разрешение на строительство после 1 июля 2018 года, не вправе привлекать средства в форме кредитов, займов, ссуд, за исключением целевых кредитов на строительство в соответствии с требованиями части 6 указанной статьи и предоставляемых учредителями (участниками) застройщика целевых займов.

При этом, в соответствии с пунктом 1.5 части 2 статьи 3 Федерального закона № 214-ФЗ (в редакции Федерального закона № 151-ФЗ) застройщик, получивший разрешение на строительство после 1 июля 2018 года, вправе иметь обязательства, не связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства и со строительством (созданием) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости в пределах одного разрешения на строительство либо нескольких разрешений на строительство, в объеме, не превышающем один процент от проектной стоимости строительства.

В соответствии с частью 7 статьи 8 Федерального закона № 175-ФЗ (в редакции Федерального закона № 151-ФЗ) к застройщику, получившему разрешение на строительство до 1 июля 2018, требования, предусмотренные пунктом 1.5 части 2 статьи 3 Федерального закона № 214-ФЗ не применяются. При этом, в соответствии с частью 8.2 и частью 8.4 статьи 8 Федерального закона № 175-ФЗ (в редакции Федерального закона № 151-ФЗ) указанный в настоящем абзаце застройщик вправе иметь обязательства, возникшие у него до вступления в силу указанных ограничений, введенных в действие Федеральным законом № 478-ФЗ, и исполнять их.

Таким образом, в случае если между кредитной организацией и застройщиком заключен договор о предоставлении кредитной линии с лимитом задолженности по кредиту, не связанному с долевым строительство, то выдача траншей по кредитному договору о предоставлении кредитной линии с лимитом задолженности по нецелевому кредиту, заключенному до 25 декабря 2018 года, для застройщика, получившего разрешение на строительство после 1 июля 2018 года, ограничена требованием пункта 1.5 части 2 статьи 3 Федерального закона № 214-ФЗ (в редакции Федерального закона № 151-ФЗ), а для застройщика, получившего разрешение на строительство до 1 июля 2018 года, размером лимита задолженности по такому кредитному договору. Иных норм, ограничивающих выдачу траншей по такому кредитному договору, действующее законодательство не содержит.

Кроме того, для застройщиков, получивших разрешение на строительство после 1 июля 2018 г. положениями статьи 18 Федерального закона № 214-ФЗ установлен запрет на привлечение средств в форме кредитов, займов, ссуд, не являющихся целевыми, в том числе на приобретение прямо или косвенно через третьих лиц долей (акций) балансодержателей земельных участков, на которых реализуется проект строительства многоквартирного дома с последующей передачей данных земельных участков в аренду застройщику.
1 «О внесении изменений в Федеральный закон „Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации“ и отдельные законодательные акты Российской Федерации».

2 «О внесении изменений в Федеральный закон „Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации“ и отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Источник: cbr.ru

 
GG Закон регулируют отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства GGG

Речь идет о многоквартирных домах и (или) иных объектах недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве и возникновением у его участников права собственности на объекты долевого строительства, а также устанавливаются гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

Застройщики вправе привлекать денежные средства только после получения разрешения на строительство, опубликования и (или) размещения проектной декларации и государственной регистрации права собственности или права аренды на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства. В случае привлечения денежных средств лицом, не отвечающим указанным условиям, гражданин может потребовать от него немедленного возврата переданных ему денежных средств, а также уплаты предусмотренных ст. 395 ГК процентов в двойном размере на сумму этих средств и возмещения сверх суммы процентов причиненных гражданину убытков.

Между застройщиком и участником долевого строительства заключается договор участия в долевом строительстве. К отношениям, вытекающим из договора с участием гражданина (заключающего договор исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности), применяется законодательство о защите прав потребителей. Договоры участия в долевом строительстве подлежат государственной регистрации.

Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, предусмотренного договором. В случае нарушения этого срока застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени).
КоАП дополняется новой ст. 14.28, устанавливающей административную ответственность за нарушение требований законодательства об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости.

Федеральный закон вступает в силу по истечении трех месяцев после дня его официального опубликования.

Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации"
Настоящий Федеральный закон по истечении трех месяцев после дня его официального опубликования
Действие настоящего Федерального закона распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после вступления в силу настоящего Федерального закона
Текст Федерального закона опубликован в "Российской газете" от 31 декабря 2004 г. N 292, в "Парламентской газете" от 14 января 2005 г. N 5-6, в Собрании законодательства Российской Федерации от 3 января 2005 г. N 1 (часть I) ст. 40
В настоящий документ внесены изменения следующими документами:

от 14 марта 2022 г. N 58-ФЗ
Изменения вступают в силу с 14 марта 2022 г.
от 30 декабря 2021 г. N 476-ФЗ
Изменения вступают в силу с 1 марта 2022 г.
от 30 декабря 2021 г. N 449-ФЗ
Изменения вступают в силу с 30 декабря 2021 г.
от 30 декабря 2021 г. N 436-ФЗ
Изменения вступают в силу с 1 января 2022 г.
от 2 июля 2021 г. N 352-ФЗ
Изменения вступают в силу с 1 января 2022 г.
от 2 июля 2021 г. N 343-ФЗ
Изменения вступают в силу с 22 августа 2021 г.
от 1 июля 2021 г. N 273-ФЗ
Изменения вступают в силу с 1 июля 2021 г.
от 11 июня 2021 г. N 170-ФЗ
Изменения вступают в силу с 1 июля 2021 г.
от 30 апреля 2021 г. N 120-ФЗ
Изменения вступают в силу с 30 апреля 2021 г.
от 30 декабря 2020 г. N 494-ФЗ
Изменения вступают в силу с 30 декабря 2020 г.
от 13 июля 2020 г. N 202-ФЗ
Изменения вступают в силу с 13 июля 2020 г., за исключением изменений, вступающих в силу с 28 июня 2021 г.
от 27 июня 2019 г. N 151-ФЗ
Изменения вступают в силу с 27 июня 2019 г., за исключением изменений, вступающих в силу с 28 июня 2020 г., и и , вступающих в силу с 28 июня 2021 г.
от 25 декабря 2018 г. N 478-ФЗ
Изменения вступают в силу с 25 декабря 2018 г.
от 29 июля 2018 г. N 272-ФЗ
Изменения вступают в силу с 30 июля 2018 г.
от 1 июля 2018 г. N 175-ФЗ
Изменения вступают в силу с 1 июля 2018 г., за исключением и названного Федерального закона
Положения и названного Федерального закона с 30 сентября 2018 г.
от 31 декабря 2017 г. N 506-ФЗ
Изменения вступают в силу с 11 января 2018 г.
от 29 июля 2017 г. N 267-ФЗ
Изменения с 30 июля 2017 г
от 29 июля 2017 г. N 218-ФЗ
Изменения с 30 июля 2017 г.


Источник: base.garant.ru

Обеспечение исполнения обязательств по договору поручительством банка

1. Исполнение обязательств застройщика по договору может обеспечиваться поручительством банка. В случае, если застройщик выбрал поручительство в качестве способа обеспечения своих обязательств, он обязан довести до сведения участников долевого строительства условия поручительства, а также сведения о поручителе. Исполнение обязательств застройщика по передаче жилого помещения участнику долевого строительства по договору обеспечивается поручительством банка, удовлетворяющего следующим требованиям:

1) наличие лицензии на осуществление банковских операций, которая выдана Центральным банком Российской Федерации и в которой указано право выдачи банковских гарантий
2) осуществление банковской деятельности не менее пяти лет
3) наличие уставного капитала в размере не менее 200 миллионов рублей
4) наличие собственных средств (капитала) в размере не менее одного миллиарда рублей
5) соблюдение обязательных нормативов, предусмотренных законодательством Российской Федерации о банках и банковской деятельности, на все отчетные даты в течение последних шести месяцев
6) отсутствие требования Центрального банка Российской Федерации об осуществлении мероприятий по финансовому оздоровлению кредитной организации
7) включение в реестр банков, состоящих на учете в системе страхования вкладов, и отсутствие запрета на привлечение во вклады денежных средств физических лиц и на открытие и ведение банковских счетов физических лиц в соответствии с Федеральным законом от 23 декабря 2003 года N 177-ФЗ "О страховании вкладов физических лиц в банках Российской Федерации".

1.1. Информация о банках, которые соответствуют требованиям, установленным частью 1 настоящей статьи, подлежит размещению на официальном сайте Центрального банка Российской Федерации в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет".

2. Договор поручительства заключается до государственной регистрации договора и должен предусматривать:

1) субсидиарную ответственность поручителя перед участником долевого строительства по обязательству застройщика по передаче жилого помещения по договору в размере цены договора, но не менее суммы, рассчитанной исходя из общей площади жилого помещения, подлежащего передаче участнику долевого строительства, и показателя средней рыночной стоимости одного квадратного метра общей площади жилья в субъектах Российской Федерации, который определен федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и (или) реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере строительства, и подлежит применению для расчета размеров социальных выплат для всех категорий граждан, которым указанные социальные выплаты предоставляются на приобретение, строительство жилых помещений за счет средств федерального бюджета, на дату заключения договора поручительства. Поручитель отвечает перед участником долевого строительства в том же объеме, что и застройщик, включая предусмотренные настоящим Федеральным законом и договором неустойки (штрафы, пени)

2) переход прав по договору поручительства к новому участнику долевого строительства в случае уступки прав требований по договору

3) срок действия поручительства, который должен быть не менее чем на два года больше предусмотренного договором срока передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства

4) согласие поручителя на возможные изменения обязательств по договору, в том числе на изменения, влекущие за собой увеличение ответственности или иные неблагоприятные последствия для поручителя

5) обязательство поручителя об уведомлении участника долевого строительства в случае досрочного прекращения поручительства в порядке, предусмотренном частью 3 настоящей статьи.

2.1. Несоответствие банка, являющегося поручителем, требованиям, указанным в части 1 настоящей статьи, является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора поручительства.
2.2. Расторжение или досрочное прекращение договора поручительства не освобождает поручителя (сопоручителей) от обязанности исполнить свои обязательства по договору поручительства, наступившие до даты расторжения или досрочного прекращения договора поручительства.

3. В случае прекращения поручительства до истечения предусмотренного пунктом 3 части 2 настоящей статьи срока действия поручительства поручитель и застройщик обязаны уведомить об этом участника долевого строительства не позднее чем за один месяц до даты прекращения поручительства. При этом застройщик обязан заключить другой договор поручительства в течение пятнадцати дней с даты прекращения поручительства.
3.1. В случае прекращения поручительства до истечения предусмотренного пунктом 3 части 2 настоящей статьи срока действия поручительства поручитель обязан направить уведомление об этом в осуществляющий государственный контроль (надзор) в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости уполномоченный орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, на территории которого осуществляется строительство многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в течение семи рабочих дней с даты прекращения поручительства, а также в течение трех рабочих дней с даты прекращения поручительства в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
3.2. В случае отзыва лицензии на осуществление банковских операций у кредитной организации, с которой в соответствии с настоящей статьей застройщиком заключен договор поручительства, либо назначения в такой кредитной организации временной администрации застройщик в течение пятнадцати дней с даты отзыва лицензии или назначения временной администрации в зависимости от того, какое из событий наступило ранее, обязан заключить договор поручительства с другой кредитной организацией либо в соответствии со настоящего Федерального закона участвовать в обществе взаимного страхования или заключить договор страхования. Застройщик вправе отказаться в одностороннем порядке от исполнения договора поручительства в случае отзыва лицензии на осуществление банковских операций у кредитной организации.

4. В случае нарушения поручителем обязанности, предусмотренной частью 3 настоящей статьи, он несет субсидиарную ответственность перед участником долевого строительства по обязательству застройщика по передаче жилого помещения участнику долевого строительства по договору.

Источник: kodeks.systecs.ru

GGG Банковская гарантия по 214-ФЗ (страхование)GGG

Принятию федерального закона ФЗ-214 от 30.12.2004 г. способствовало резкое увеличение в нашей стране числа обманутых дольщиков. Данный ФЗ регламентирует основные положения касаемо долевого строительства.

Согласно изначальной задумке, государственная регистрация договоров, проводимая в обязательном порядке и предусматривающая долевое участие, должна решить сложившуюся проблему с обманутыми дольщиками, наряду с остальными положениями федерального закона ФЗ-214.

Как оказалось, к сожалению, мер, прописанных в 214-ФЗ, недостаточно, чтобы решить данный вопрос. С каждым днем становилось все больше «потерпевших» обманутых вкладчиков. Недобросовестные участники рынка в сфере долевого строительства регулярно вводили их в заблуждение.
Стало ясно, что система оказалась не эффективной и ФЗ не смог все предусмотреть. В связи с этим возникла необходимость изменений в законе 214- ФЗ. Другими словами, внесение поправок в федеральный закон 214-ФЗ, которые бы предусматривали введение дополнительных мер по защите интересов дольщиков, стало необходимостью.
Это способствовало подписанию Президентом России 30.12.2012 года нового федерального закона № 294-ФЗ, вносящего поправки в федеральный закон 214-ФЗ.

И с 1 января 2014 г. добавились новые (к уже существующим и прописанным в ФЗ) способы обеспечения исполнения обязательств в отношении договоров долевого участия. То есть, с начала этого года, для прохождения государственной регистрации для договоров долевого участия, согласно ФЗ обязательным условием стало предоставление органу регистрации одного из ниже приведенных обеспечений по исполнению обязательств:

-  поручительство банка,
-  страхование ответственности по договору.

При этом, согласно ФЗ застраховать ответственность застройщика по договору возможно или с помощью вступления его в ОВЗС (общество взаимного страхования застройщиков). Или же – заключив договор на предмет страхования между коммерческим страховщиком и застройщиком.

Содержание
- 1 Оформление договора страхования ответственности
- 1.1 Поручительство банка (банковская гарантия)
- 1.1.1 Установленные ФЗ-214 требования для банка:
- 1.2 ФЗ-214: страхование ответственности застройщика.
- 1.3 Страхование ответственности посредством вступления в общество ОВСЗ

Оформление договора страхования ответственности

G

У каждого из предполагаемых способов обеспечения обязательств в соответствии с договором имеются свои преимущества и недостатки.
Поручительство банка (банковская гарантия)
Мы предполагаем, что для застройщика подобный способ обеспечения будет наиболее дорогостоящим и хлопотным.
Немного найдется банков, которые бы согласились выдать банковскую гарантию в соответствии с пожеланиями застройщика касаемо цены и его условий.

Банк может предъявить стандартные : наличие расчетного счета, ликвидный залог (не меньше, чем 100% от всей суммы гарантии в соответствии с ФЗ) и поручительство учредителей. На получение подобной банковской гарантии у застройщика уйдет недели 2-3, как минимум.
Конечно, существуют и исключения для постоянных клиентов банка в виде более лояльных условий на получение банковской гарантии. Но все же для остальной (и большей) массы застройщиков, такой способ на сегодняшний день недоступен и не эффективен с экономической точки зрения.
Но при всем при этом, банковская гарантия все же остается самым надежным способом обеспечения исполнения обязательств по договору. Соответственно, для дольщиков это – наиболее оптимальный вид обеспечения. Однако, выбор – за застройщиком.
Рамками 214-ФЗ установлено, что банковская гарантия в отношении застройщика – договор поручительства, предоставленный банком.

Установленные ФЗ-214 требования для банка:

- Лицензия ЦБ РФ на выдачу гарантий должна быть в наличии
- Более 5 лет ведения банковской деятельности
- Более 200 000 000 руб. – уставный капитал банка
- Более 1000 000 000 руб. – собственные средства
- Отсутствие выставляемых требований относительно оздоровления кредитной организации со стороны ЦБ РФ.

Для застройщика банковская гарантия должна быть оформлена до регистрации государством договора, заключенного с первым дольщиком.
Стоимость на банковскую гарантию для застройщика рассчитывают индивидуально, как указывается в ФЗ. Зависит стоимость гарантии от суммы ее, срока действия, наличия на данный момент сданных объектов, а также наличие предыдущего опыта у застройщика. Однако, минимальная стоимость договора поручительства для застройщика от банка в соответствии с ФЗ – 1,5%.

ФЗ-214: страхование ответственности застройщика.

Если взять в сравнение , то в отношении договора страхования все значительно проще. В целом, и стоимость его в несколько раз ниже, чем стоимость ганатии.
Ни залогов, ни поручительств не потребуется.
А стандартные требования следующие: заполненное заявление, сканы документов по застройщику, а также по самому объекту. Согласно ФЗ-214, стоимость страхования зависит от достаточно большого числа факторов, начиная от положения застройщика с финансовой точки зрения, и заканчивая местоположением объекта.
Временные затраты, связанные с оформлением договора страхования ответственности, зависят от компании, ведущей страховую деятельность и осуществляющей страхование.
В среднем, они составляют семь дней, если обращение осуществляется первый раз. Для последующих обращений – около 1-2 дней. Между договором страхования, выданным страховой компанией, и страхованием посредством вступления в ОВСЗ есть одно ключевое отличие: все риски по договору страхования несет самостоятельно страховая компания. Все, что остается застройщику – оплачивать страховую премию своевременно. В отличие от страховой компании, в обществе ОВСЗ солидарная ответственность, и риск делится между всеми участниками подобного общества.

Но в то же время, у такого вида страхования есть и минусы. В наше время существует всего небольшое количество тех страховщиков, которые выходят на рынок услуг страхования. Потому как на данный момент риск подобных операций высок, а перестраховочная база не эффективна и не все учитывает ФЗ-214.
Может со временем ситуация и изменится – больше страховых компаний оценят перспективы данного рынка.
Страхование ответственности посредством вступления в общество ОВСЗКак может показаться на первый взгляд, вступление в члены ОВСЗ для застройщика – отличный вариант. Однако, это лишь на первый взгляд. Членство в таком обществе обладает единственным и весомым недостатком – солидарной ответственностью согласно обязательствам общества. И подобная ответственность действует еще на протяжении 2-х лет, после того, как застройщик покинет членство ОВСЗ.

Относительно тарифов, то в обществе ОВСЗ они ниже, чем у коммерческих организаций страхования. Объясняется это тем, что в тарифах общества нет коммерческой составляющей ввиду того, что ОВСЗ – не коммерческая организация.
Но при этом, как показывает практика, тарифы в ныне существующих обществах и страховых компаниях – практически одинаковые. Кроме этого, членство в ОВСЗ предусматривает также дополнительные взносы. В итоге получается, что ОВСЗ и поэтому показателю уступает страховым компаниям. Да и время на пополнение рядов общества равносильно времени, затрачиваемому на заключение в страховой компании договора страхования.

На сегодняшний день наше мнение таково, что для застройщика из всех представленных способов страхования самым подходящим можно считать – страхование ответственности по договору непосредственно в страховой компании, тем более что он более безопасный и простой.

Но при этом вопрос о его эффективности и надежности в плане защиты интересов дольщика остается открытым. С течением некоторого времени вполне возможны новые поправки к федеральному закону ФЗ-214, так как имеющиеся варианты могут быть не эффективными инструментами касаемо обеспечения обязательств. Подобные ситуации возникали и ранее, когда среди остальных вариантов в системы государственных закупок первенство «самых надежных» досталось банковской гарантии и залогу.

Источник: GarantiiBanka.ru

Полезная информация по 214-ФЗ

214-ФЗ и гарантия банка

Банковская гарантия относится к способам обеспечения обязательств по ГК РФ, а также по 214-ФЗ. Суть обеспечения заключается в том, что банк гарантирует исполнение обязанностей одного участника договорных отношений перед другим. Это происходит путем возмещения стороне договора денежных средств, если другой его участник не сможет выполнить свои обязательства.  

По каким причинам были внесены поправки в 214-ФЗ?

Не все российские семьи покупают жилье сразу. В стране распространено долевое строительство. Заключая с застройщиками договор, граждане становятся его участниками. Принятию 214-ФЗ способствовали недобросовестные действия застройщиков в отношении дольщиков. Строительство жилья затягивалось на неопределенное время, в некоторые дома не были построены. Дольщики лишались не только будущего жилья, но и денег.

Поэтому с 2014 года в ранее упомянутый закон вносились изменения. Они коснулись способов обеспечения обязательств застройщиков перед дольщиками: физическими и юридическими лицами. Строительные компании не могут более привлекать средства граждан, не обеспечив перед ними свои обязательства. На выбор застройщику предлагается три варианта обеспечения:

- страхование его ответственности
- участие в Обществе взаимного страхования.

Банковская гарантия по ФЗ-214

Это поручительство банка за строительную компанию. Чтобы стать участниками этих правоотношений, к юридическим лицам закон предъявляет определенные требования. Не все банки могут быть поручителями, как и некоторые компании не в состоянии приобрести для дольщиков банковскую гарантию. Причина этого кроется в строгих требованиях закона, предъявляемых к обеим сторонам.
Требования к банкам выдающим гарантии по ФЗ-214

Закон устанавливает следующие критерии:
- лицензия от регулятора
- присутствие банка в финансовом секторе более 5 лет
- размер уставного капитала кредитного учреждения – 200000000 рублей
- отсутствие требований со стороны ЦБ РФ об оздоровлении банка
- собственные средства банка должны составлять не менее 1 млрд. рублей.

Требования к компаниям получающим гарантии по ФЗ-214

- наличие расчетного счета
- залог ликвидного характера (не менее 100% от размера гарантии)
- поручительство учредителей.

Строительной компании получить банковскую гарантию непросто. И этому способствует несколько причин:
- не все банки удовлетворяют требованиям застройщика относительно цены и условий
- не все компании подходят для банков в качестве участников правоотношений
- получение банковской гарантии затягивается по времени до 3 недель.

Для постоянных клиентов банка существуют лояльные условия, и срок получения гарантии сокращается. На практике, у таких застройщиков в банке открыта кредитная линия, также они показали себя надежными партнерами. 

Несмотря на возникающие проблемы в получении поручительства банка, для дольщиков этот вид обеспечения остается самым надежным из всех предлагаемых 214-ФЗ. Но в соответствии с законом, выбор способа обеспечения лежит на застройщике. Дольщикам остается выбирать из тех застройщиков, которые в состоянии предоставить им банковское поручительство.
Оно оформляется в виде договора. Сначала застройщику необходимо заключить договорные отношения с банком, а только потом с дольщиками в форме регистрации договора с ними. Договор поручительства от банка предоставляется уполномоченному государством органу для регистрации договоров долевого участия.

Стоимость гарантии по 214-ФЗ

по ФЗ-214 для застройщиков устанавливается в индивидуальном порядке для каждого из них. Стоимость зависит от следующих факторов:

- срока действия гарантии
- надежности застройщика и числа сданных им объектов недвижимости
- времени пребывания застройщика в строительстве.
Для определения стоимости банковской гарантии застройщик должен знать, какие он понесет расходы при оформлении поручительства от банка.

Во-первых, банком взимается комиссия за предоставление подобных услуг.

Во-вторых, это открытие и обслуживание банковского счета.
Это обязательный пункт в отношениях между банком и застройщиком. В большинстве банков открытие счета происходит безвозмездно, но не во всех. Некоторые из них берут комиссию. Застройщику перед выбором банка важно найти его в перечне организаций, имеющих право поручаться за будущего партнера.

В-третьих, это наступление страхового случая. То есть, на случай, если застройщик не сможет выполнить свои обязательства перед дольщиками. Точный расчет стоимости банковской гарантии может быть осуществлен в банке, куда обратился застройщик. В стоимость входят и текущие услуги банка, которые в кредитных учреждениях рассчитываются по-разному.

Источник: getbg.ru